香港-租金管制

在有租金管制下，法例通常不容許業主在租約期滿時要求住客遷出。這是因為業主一旦拿回空置的住所，找新租客要收多高的租金法例無從管制。一間住所的市場月租值五百，政府管制只准收二百，只要住所是空置的，法例無能為力：業主可以月租二百租出，但要求新租客以數萬元購買一文不值的舊椅一張，你情我願，政府管不著。
香港在二戰後初期的租管，空置的住所，新租客要交鞋金，繼而要交建築費，都是很有想像力的安排。鞋金者，是業主不言自明地說，我找租客找了那麼久，在街上走呀走的，鞋子破了，你要租我的住所，管制租金之上給我買鞋錢吧。二戰後幾年，市值租金與管制租金的差額越來越大，鞋金比真金造的鞋還要高，業主於是發明了「建築費」。你要租我的房子嗎？租管說月租二百，我同意，但你要補貼房子的建築費三萬。
還是鬼子佬來得老實一點。二戰後紐約有租管，空置的住所租出去，業主要收鑰匙金（key money）：政府規定月租二十，那可以，但你要給我三千大元買住所的鑰匙，否則不租。
租管惹來的麻煩一大籮，其中最頭痛是重建的問題。要重建樓宇，租客一定要遷出，但如果業主收回空置的樓宇，再租出去新租金如何租管管不著——租金之外可以有鞋金鑰匙金之類，要不然租客會樂意地向業主高價購買破椅一張。樓宇重建一般對社會有利，但在租管下租客有權不遷出，怎麼辦？
香港二戰前的租管，政府為了不妨礙有利社會的樓宇重建而想出一個蠢辦法：在租管下，業主不能強逼租客遷出，但重建是例外。推行該租管後不到三年，市場租金比管制租金高出一倍多，業主紛紛以重建為理由來趕走租客；法例規定要真的重建才可以那樣做，於是樓宇紛紛拆卸，導致數以千計的市民露宿街頭。
當時行政局的檔案記錄了曾經贊成租管的港督與曾經反對租管的一位元議員的精彩對話，大致如下：
議員：「幾年前推行租管，港督先生說目的是要讓市民住在有蓋遮頭的居所，但今天那麼多人露宿街頭，雖說新鮮的空氣有益健康，不是說目前的惡劣天氣吧。港督先生，雖說重建樓宇對社會有利，但一些隻建造了一年多就拆除重建，不是說這些吧。」
港督：「我要向議員先生道歉。我錯了，估錯了人的自私。我沒有想到一個人可以為了多收租金而作出把新樓宇拆除那樣極端的行為。」
記得這對話是一九三八年，租管跟著解除了。該港督與該議員曾經因為租管而大吵反目，後來港督坦然認錯。愚蠢的法例所在皆是，但肯認錯、知錯即改的行為令人欣賞。昔日香港的專政沒有複雜的政治，是後來贏得東方之珠這個名號的一個重要原因。
二戰後，香港的租管於一九四八年捲土重來，複雜得成為大學問，在某程度一直管到今天。二戰前與二戰後建成的樓宇有不同的管制法例，戰後的只管住宅，不管工商業樓宇。我曾經作過幾年研究，在美國發表過三篇文章，讀者可參考。重建問題是重點。可以說，香港在戰後遇到的種種房屋供應的問題，一塌糊塗的，皆租管所賜。而今天香港見到的破舊不堪、烏煙瘴氣的舊區，位於貴重地帶，沒有重建，大部分由於租管，小部分由於分層賣散了。
這就帶來我要說的話題。在有租管的情況下，或房屋賣散了，或像今天國內，舊區的住客有居留權，要重建，逼遷是需要的。應該補償，但不管怎樣補償，逼遷總要用上：恐嚇是一種辦法，威逼、騷擾、出動黑社會等也是辦法，都是逼遷。以法庭裁決補償是最文明的辦法，但也往往要出動員警，也是逼遷。
今天國內的大城市，有很多殘破不堪的舊區，位於市中心地帶，是要重建的。仁慈的溫總理反對逼遷，同情貧民的青年更反對逼遷。但逼遷是需要的，問題是怎樣逼法而已。關鍵是窮人與富人有一點絕對相同：錢越拿得多越妙。有些人毫不講理，知道自己拚死不遷，整區也不能重建，補償的錢更多也要求多一點。一區之內有十個八個這樣的人不算多，不逼遷就無法重建。所以西方發明了eminent domain這項徵用法律，由法庭裁決補償之價然後逼遷。
補償多少從何而定，不是淺學問。香港戰前建造的樓宇，法庭是同情業主的，相對市值補償很少。檔案支援如下的看法。一幢物業如果空置，市值達一億，但數十年來業主每月收到的總值只得五萬，每年的回報率只有物業市價的零點零零六二，確實可憐，要重建，放業主一馬吧。
雖然原則一樣，國內的情況很有點不同。舊區的樓宇，誰是業主往往不明確，而重建一般是由政府當局收回空置樓宇然後發展的。我不大清楚今天國內的舊區的產權界定，但遷出補償應該比香港法庭裁決戰前樓宇的遷出補償為高。如果住客不是業主，但有明確的居留權，補償遷出之價應該近於該住客所佔用地面積（不是土地面積）的市值，打個合理的折舊。但如果舊樓宇有業主——解放前的業主——而政府尊重舊業權的話，衡量遷出補償就較為困難。然而，只要有足夠的資料（我沒有），裁定補償的衡量準則不會太困難。
有了衡量補償的準則，處理最好由法庭裁決。國內今天還沒有採用法庭。另一方面，國內的法庭會否公正嚴明，還是一個問號。
從社會經濟的角度看，補償的多少會影響重建之行或不行，所以判斷應否重建不容易。這方面，中國的情況是容易判斷的。除了因為文化傳統而要保護的建築物，所有在開放改革前的建築物都應該重建。不會拆錯這些舊樓宇，問題是補償多少給住客遷出而已。

新地商場料第四季生意額增一成

市場消息稱，新地(0016)旗下商場人流及生意額沒有回落的現象，消費力仍可保持，料第4季營業額仍較去年增加10%。其中葵芳新都會廣場首三季營業額升15至20%，有信心第4季營業額仍可錄得10%的增長。據悉，最近該商場新增設美容主題區域，位於3樓、原為食肆的舖位，已改動為13間美容及化妝品牌專櫃；此外，物業6樓之會所，則改作水療、瑜伽及理髮店等用途。

另外，新地旗下11個商場為迎即將來臨的萬聖節，由本月18至31日期間，斥資120萬元舉行多項推廣活動，費用較去年同期增15至20％，其中在大埔超級城展出一個來自北京、重達300斤及直徑逾一米的大南瓜。

集團預期由本月20至31日期間，其中4個商場包括大埔超級城、尖沙嘴新太陽廣場、元朗廣場及柴灣新翠商場，估計人流量達555萬人次，營業額達9,600萬元，分別較去年同期增長11％及10％。

中原地產指數跌至今年新低

中原城市領先指數CCL最新報67.52點，較上周下跌1.08個百分點，跌至今年新低。

中原地產研究部聯席董事黃良昇表示，截至今年9月28日，中原城市領先指數CCL最新報67.52點，較上周公布的68.26點下降1.08百點點。最新CCL已經跌至今年新低，即2007年12月30日錄得66.98點後39周以來新低。

表示，今年年初的樓價升幅已經被近三個月的跌勢抵銷。在今年第三季，CCL持續向下；在今年6月29日(73.38點)至9月28日的13周內，共有12周CCL錄得下跌，累積下跌了7.99百分點。樓價繼續下跌，反映金融海嘯對本地樓市添上一定的壓力。預計本地樓價在66點才可找到支持，即較6月29日(73.38點)低約一成。

十大屋苑成交反彈近三成

股市反彈，樓市氣氛也大為改善。中原地產數據顯示，十大二手屋苑於剛過去的周六、日共錄得46宗成交，較對上一周的36宗增加27.8%。

新盤20宗成交與上周相若

一手樓方面，由於市場未有大型新盤推出，發展商主要續售貨尾，過去兩天主要新盤錄約20宗成交，與對上一周相若。

按地區分析，港島區二手屋苑的表現最為突出，海怡半島及太古城均有6宗成交，分別較上周升5倍及50%；其中太古城恒星閣高層D室，面積843方呎，以理想價756萬元成交，呎價高見8968元。

九龍方面，以麗港城的交投最暢旺，2天共錄得6宗買賣，較上周倍增，平均呎價上升2.2%至4700元。新界區屋苑表現則較平穩，嘉湖山莊錄8宗成交，較上周升14.3%，平均呎價為2130元。

君凱豪庭2天售4伙

中原地產西九龍區營業董事林偉文表示，百旺都集團於本周公開發售深水埗君凱豪庭5伙，過去2天已售出4伙，平均呎價約4000元，發展商稱不排除日後提價發售。其中一宗成交個案為中高層、面積732方呎單位，剛以294萬元易手，呎做4016元。據悉，該名買家原居大埔區，擬購入單位作自住用。

另外，華置旗下旺角樓盤MOD 595銷情只屬一般，2天僅錄1宗成交。市場估計，該盤自本月中開售以來，累售50餘伙，尚餘約30伙可供發售。

3年籌33萬 每月需儲8552元

明報專訊】現年33歲的王小姐，工作十多年來，一直沒有儲蓄習慣。她最近想買樓，但發現只有小量積蓄，於是立志每個月儲1萬元，在很痛苦的情下勉強儲了3個月。她現來函詢問3年後是否有能力買一個200萬元以下的物業，退休規劃又該如何部署。

王小姐計劃3年後買樓，即需要在3年內準備好首期。現時銀行提供的按揭貸款成數多為七成，也有九成半按揭（一按加二按），筆者建議，王小姐可考慮九成半按揭計劃，因為現時每月需儲蓄金額與每月收支餘額相若，可行性達百分之百。若是貸款九成半，以200萬元的樓價計算，首期為10萬元，加上保險、裝修等雜費，共需準備約32.4萬元。假設回報率為4%，每月只需儲蓄8552元，與她現行每月收支結餘8550元很接近（見表1），也不需要特別節衣縮食來達到目標。至於七成按揭，王小姐則須準備約75萬元資金，每月儲蓄金額達1.9萬元，佔王小姐現時收入的七成，是很難達成的。

可考慮高息非美元儲蓄

因為3年後就要動用到此筆金額，故投資方面建議保守為宜，可考慮外幣存款，以獲取穩定與較高的利息，以紐元來說，目前1年期定存利率可達7厘以上。另有機會的話，不妨於內地開設人民幣存款帳戶，目前1年期定存利率有4.14厘，3年期則為5.4厘，比存在香港銀行高出3.5厘以上，還有機會賺取人民幣持續升值的匯價。不過，做外幣存款要留心匯率的變動，以免賺了利息賠了匯率差價，所以最好可分散投資於不同貨幣。

延長至60歲才退休

若然王小姐是自己揹起供樓支出，以九成半按揭、實際按揭利率2.5厘計算，要想在55歲退休，每月需付按揭費用達10,477元，需要更節衣縮食方可。王小姐表示，每月存1萬元已是一件很痛苦的事，如此不妨延長貸款年限至24年，60歲才退休，則每月負擔減至8779元，與現行每月收支結餘僅差200元。但為防止利率回升時負擔加重，應將每月使費控制在現行水平，然後隨每年人工的調升，將調升的錢存下來作為按揭利率上升時的備用金。

通常退休後的生活費約為退休前的七成，但隨年紀增長，醫藥費支出大約會增多四成。所以若王小姐退休後想過與目前差不多的生活水準，則每月需生活費9000元，若每年通脹率為4%，則55歲退休時每月生活費為21,329元（見表2）；假設維持25年的退休生活，退休金約需640萬元，扣除現行已累積儲蓄計劃之7萬元資金（假設回報率8%，22年後退休時可增值至38萬元），加上預計強積金 410萬元，尚欠190萬元。若以投資回報率8%計，則現在開始每月應儲蓄3050元。以王小姐目前已有每月儲蓄計劃2500元看來，每月還需多投入500元。若能提高回報率至10%，則每月只需投入2400元便可。

若王小姐延至60歲才退休，其強積金多累計5年，而需維持退休生活20年，退休準備金則超過預期所需，有能力讓自己享受富足的退休生活。不過，隨醫學愈來愈進步，壽命不斷延長，不妨留些預備金以備長壽之用。

中原城市領先指數CCL

中原城市領先指數 CCL
2008/04/18，反映2008/04/07至2008/04/13之二手住宅樓價
與上週比較 與上月比較

	本週公佈	上週比較	上月比較
港島	79.27	-5.78 %	-4.13 %
九龍	69.27	-1.31 %	1.03 %
新界(東)	68.22	-1.98 %	-2.54 %
新界(西)	53.03	0.37 %	0.56 %

　

reference linkage:http://www.centadata.com/cci/cci.htm

以投資地產起家

ecMoney(易理錢)，不但只說股票，也會講一其他，如創業、地產及名人故事及睇法。
可看:http://ecdata.blogspot.com

安居樂業一直是中國人所追求的生活，安居樂業四字中又以安居行先，可見得住屋在中國人心目中的重要性。固此，中國人一直視置業為成家立室的首要元素。在香港，置業亦早已從滿足有瓦遮頭的簡單願望，而轉變成了一項投資置富的工具。尤其是，本港不少富豪皆以投資地產起家，單是這一點傳奇性就令不少本地投資者對地產投資產生無限憧憬。的確，地產投資過往曾令不少投資或投機者賺取到他們的第一桶金，甚至令他們坐擁家財過千萬。然而，自九八年金融風暴以來，本地樓價一落千丈，但這是否就表示現在是投資者入市的適當時機？對於有住屋需要的市民來說，無疑是千載難逢的入市良機。可是，純粹從投資保值的角度著眼，結論又未必一樣。
事實上，與本港地產的黃金時代比較，地產已經不再是一項升值潛力驚人的投資。自九八年亞洲金融風暴發生至今，本港樓價持續下挫，相比起九七年十月的樓市高峰期，本港樓價平均便下跌了近60%，令當時摸頂入市的業主，都淪為了負資產人士。而在過去短短兩年間，本港樓價亦平均下跌了25%，也令不少於兩年前希望入市撈底的投資者，都不能倖免地損手而回，無奈加入了負資產一族。

此外，自亞洲金融風暴發生以來，本港樓宇二手市場的交投量持續下跌，令地產投資的流動性越發降低。事實上，地產原本就不屬於一項流動性高的投資。然而，在九十年代本港地產的全盛時期，當投資者把他們大部份的資金及注意力都集中在地產投資上，才會催谷了地產二手市場的交投量及投資者的承接力。可惜，當這個地產泡沫爆破之後，投機者的負擔能力已經嚴重被削弱，令住宅樓市越來越受真正用家的需求所支配，而以置業作為投資或炒作工具的意慾已減弱。

縱使本港樓宇二手市場的交易量於近幾個月有所上升，但每宗交易平均金額卻持續下降。按土地註冊處資料顯示，今年四月份價值2,000萬元以下二手樓宇買賣的平均登記金額為155萬元，而去年四月份的二手樓宇買賣的平均登記金額則為192萬元，按年跌幅達19.3%。而相比起零零年及九九年同期平均登記金額的216萬元及243萬元，更分別下跌28.2%及36.2%，可見得地產早已不再是一項保值的投資，更枉論其升值潛力了。　

地產的價值一直受供求所操控。以往本港地少人多，配合當年經濟發展蓬勃，在這供不應求的情況下，樓宇需求自然暢旺。可是，金融風暴一役早已大幅削弱港人的購買力，嚴重打擊本地樓宇需求，再加上政府近年所推行八萬五房屋政策大幅增加了本地房屋的供應量，自然製造了供過於求的局面。即使政府今年決定停售居屋七個月，亦只能短暫地減低居屋的供應量，卻造就了私人發展商大肆推盤的良機。

事實上，近期多個新樓盤的銷情暢旺，只能歸功於地產商積極推盤的行動，製造了本地樓市重現生機的曇花一現的假象。然而，這次推盤行動亦虛耗了不少近年囤積起來的購買力，令人對本地樓市及樓宇價格將重振雄風的力度存疑。此外，即使本地樓宇價格已較其九七年高位下調逾六成，但仍較內地如深圳等地的樓宇價格昂貴數倍，單是這一點已令不少需要長期於內地工作的港人寧願於內地置業。再加上日後本港與深圳延長通關時間後，兩地的交通將更趨方便，更加會刺激港人對內地房屋的需求，對本地樓市更加雪上加霜。

地產投資從來都是一項極高風險的投資。買家籍著向銀行申請按揭貸款去支助其購入樓宇，實際上就是在運用槓桿效應去幫助其資本增值。槓桿效應的好處就是以小博大，投資者的投資成本只是首期再加上利息支出，便可以贏取的龐大的買賣差價。在以往樓市的高峰期，這個槓桿效應的確令不少小投資者搖身一變而成了千萬富翁。然而，當樓市步入調整期，這個槓桿效應的負面作用亦逐漸浮現。當樓價下挫時，投資者所蝕去的也就是龐大的買賣差價，使投資者蒙受極大的虧損。

此外，地產投資者還要面對利率波動的風險。由於本地絕大部分的樓宇按揭息口均以最優惠利率作基準，而最優惠利率乃是浮動利率，最優惠利率的波動便會直接影響業主的供款額的大小或供款年期的長短，令投資者失去預算。固此，假若一個投資者在現今這個超低息時代入市買樓，日後當利率上調時，每月供款額便可能暴漲，便會嚴重影響投資者的財政預算。

固此，在投資者滿足安居樂業的願望之餘，必須衡量現今經濟環境的因素，是否再適合把多餘的資產投入地產市場作額外投資。實際上，市面上仍存在不少比投資地產所能獲取更高及更穩健回報的投資工具，值得投資者考慮。於未來的日子裡，我們會逐步去為投資者介紹各類地產以外的投資，務求令到投資者的資本增值。