香港-租金管制

在有租金管制下，法例通常不容許業主在租約期滿時要求住客遷出。這是因為業主一旦拿回空置的住所，找新租客要收多高的租金法例無從管制。一間住所的市場月租值五百，政府管制只准收二百，只要住所是空置的，法例無能為力：業主可以月租二百租出，但要求新租客以數萬元購買一文不值的舊椅一張，你情我願，政府管不著。
香港在二戰後初期的租管，空置的住所，新租客要交鞋金，繼而要交建築費，都是很有想像力的安排。鞋金者，是業主不言自明地說，我找租客找了那麼久，在街上走呀走的，鞋子破了，你要租我的住所，管制租金之上給我買鞋錢吧。二戰後幾年，市值租金與管制租金的差額越來越大，鞋金比真金造的鞋還要高，業主於是發明了「建築費」。你要租我的房子嗎？租管說月租二百，我同意，但你要補貼房子的建築費三萬。
還是鬼子佬來得老實一點。二戰後紐約有租管，空置的住所租出去，業主要收鑰匙金（key money）：政府規定月租二十，那可以，但你要給我三千大元買住所的鑰匙，否則不租。
租管惹來的麻煩一大籮，其中最頭痛是重建的問題。要重建樓宇，租客一定要遷出，但如果業主收回空置的樓宇，再租出去新租金如何租管管不著——租金之外可以有鞋金鑰匙金之類，要不然租客會樂意地向業主高價購買破椅一張。樓宇重建一般對社會有利，但在租管下租客有權不遷出，怎麼辦？
香港二戰前的租管，政府為了不妨礙有利社會的樓宇重建而想出一個蠢辦法：在租管下，業主不能強逼租客遷出，但重建是例外。推行該租管後不到三年，市場租金比管制租金高出一倍多，業主紛紛以重建為理由來趕走租客；法例規定要真的重建才可以那樣做，於是樓宇紛紛拆卸，導致數以千計的市民露宿街頭。
當時行政局的檔案記錄了曾經贊成租管的港督與曾經反對租管的一位元議員的精彩對話，大致如下：
議員：「幾年前推行租管，港督先生說目的是要讓市民住在有蓋遮頭的居所，但今天那麼多人露宿街頭，雖說新鮮的空氣有益健康，不是說目前的惡劣天氣吧。港督先生，雖說重建樓宇對社會有利，但一些隻建造了一年多就拆除重建，不是說這些吧。」
港督：「我要向議員先生道歉。我錯了，估錯了人的自私。我沒有想到一個人可以為了多收租金而作出把新樓宇拆除那樣極端的行為。」
記得這對話是一九三八年，租管跟著解除了。該港督與該議員曾經因為租管而大吵反目，後來港督坦然認錯。愚蠢的法例所在皆是，但肯認錯、知錯即改的行為令人欣賞。昔日香港的專政沒有複雜的政治，是後來贏得東方之珠這個名號的一個重要原因。
二戰後，香港的租管於一九四八年捲土重來，複雜得成為大學問，在某程度一直管到今天。二戰前與二戰後建成的樓宇有不同的管制法例，戰後的只管住宅，不管工商業樓宇。我曾經作過幾年研究，在美國發表過三篇文章，讀者可參考。重建問題是重點。可以說，香港在戰後遇到的種種房屋供應的問題，一塌糊塗的，皆租管所賜。而今天香港見到的破舊不堪、烏煙瘴氣的舊區，位於貴重地帶，沒有重建，大部分由於租管，小部分由於分層賣散了。
這就帶來我要說的話題。在有租管的情況下，或房屋賣散了，或像今天國內，舊區的住客有居留權，要重建，逼遷是需要的。應該補償，但不管怎樣補償，逼遷總要用上：恐嚇是一種辦法，威逼、騷擾、出動黑社會等也是辦法，都是逼遷。以法庭裁決補償是最文明的辦法，但也往往要出動員警，也是逼遷。
今天國內的大城市，有很多殘破不堪的舊區，位於市中心地帶，是要重建的。仁慈的溫總理反對逼遷，同情貧民的青年更反對逼遷。但逼遷是需要的，問題是怎樣逼法而已。關鍵是窮人與富人有一點絕對相同：錢越拿得多越妙。有些人毫不講理，知道自己拚死不遷，整區也不能重建，補償的錢更多也要求多一點。一區之內有十個八個這樣的人不算多，不逼遷就無法重建。所以西方發明了eminent domain這項徵用法律，由法庭裁決補償之價然後逼遷。
補償多少從何而定，不是淺學問。香港戰前建造的樓宇，法庭是同情業主的，相對市值補償很少。檔案支援如下的看法。一幢物業如果空置，市值達一億，但數十年來業主每月收到的總值只得五萬，每年的回報率只有物業市價的零點零零六二，確實可憐，要重建，放業主一馬吧。
雖然原則一樣，國內的情況很有點不同。舊區的樓宇，誰是業主往往不明確，而重建一般是由政府當局收回空置樓宇然後發展的。我不大清楚今天國內的舊區的產權界定，但遷出補償應該比香港法庭裁決戰前樓宇的遷出補償為高。如果住客不是業主，但有明確的居留權，補償遷出之價應該近於該住客所佔用地面積（不是土地面積）的市值，打個合理的折舊。但如果舊樓宇有業主——解放前的業主——而政府尊重舊業權的話，衡量遷出補償就較為困難。然而，只要有足夠的資料（我沒有），裁定補償的衡量準則不會太困難。
有了衡量補償的準則，處理最好由法庭裁決。國內今天還沒有採用法庭。另一方面，國內的法庭會否公正嚴明，還是一個問號。
從社會經濟的角度看，補償的多少會影響重建之行或不行，所以判斷應否重建不容易。這方面，中國的情況是容易判斷的。除了因為文化傳統而要保護的建築物，所有在開放改革前的建築物都應該重建。不會拆錯這些舊樓宇，問題是補償多少給住客遷出而已。

巴菲特的名句

巴菲特的名句: "在別人恐懼的時候你要變得貪心; 在別人貪心的時候你要變得恐懼" 的確是投資至勝之道. 問題是, 幾多人可以實行到? 然而, 並非所有公司都可以逆市買入. 當中, 要避開的, 包括高負債高槓桿操作的公司, 以及沒有競爭優勢的公司. 對於那些體質健壯的公司, 雖然短期盈利會受損, 但是, 5年後, 10年後, 盈利回復活力以及再創盈利新記錄是可以預期的.

1) 筆者註: 短期股市的走勢難以預測. 然而, 如果投資者等待經濟出現明顯復甦的跡象時, 那時股市極可能已經上升不少了, 因為股市的上升將發生在經濟復甦之前.

2) 筆者註: 巴菲特再次強調, 壞消息是投資者的好朋友, 因為不利消息可以為投資者提供較低的進場價格.

3) 筆者註: 有些倒楣的投資者發覺自己通常是高買低賣. 巴菲特提醒你, 問問自己, 是否見到好消息才有信心去高追, 而見到壞消息就不安地沽出.

4) 筆者註: 不要持有現金然後期望(觀望)政府推出利好政策救市, 因為政府的救市方案將導致通貨膨脹. 長遠來看, 持有現金是非常低回報的資產, 因為會被通貨膨脹侵蝕購買力. 相反, 持有股票長遠的回報將大大勝過持有現金. 巴菲特認為現時堅持持有現金的投資者是在賭緊自己能夠掌握股市的走勢, 和升跌的韻律, 是在等待令自己心安的好消息. 但是巴菲特認為現時就是買股票的時候.

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在滿街鮮血的時候入市, 知易行難啊!!


那都是根據巴菲特在紐約時報的文章所演譯的說話吧!
http://www.nytimes.com/2008/10/17/opinion/17buffett.html?ref=opinion

心得和經歷

股價越升得高, 持股比重應該越低, 股價越跌越想買, 股價越升越心驚
房地產和股票市場, 你會見到相反的現象. 股票價格越跌越無人買, 甚至連手上本來持有的貨都沽出去. 而股價越升就越多人買, 越有信心買, 仲要越來越大注. “寧買當頭起, 莫買當頭跌” 看似才是醒目仔的行為.
好的股票不怕佢趺，最怕升得太快買不到。
差的股票最怕佢升，升得太快，趺得重快。

本人的招商银行3968.HK (Stop Loss Skill)

招商銀行。本人15.42入前幾天從下跌幾千點。真想不到跌會到13.5!但還了一日!不出想料。HSI 反彈1600點,招商當天日升20% 我用Stop Loss Skill. 即走!
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新地商場料第四季生意額增一成

市場消息稱，新地(0016)旗下商場人流及生意額沒有回落的現象，消費力仍可保持，料第4季營業額仍較去年增加10%。其中葵芳新都會廣場首三季營業額升15至20%，有信心第4季營業額仍可錄得10%的增長。據悉，最近該商場新增設美容主題區域，位於3樓、原為食肆的舖位，已改動為13間美容及化妝品牌專櫃；此外，物業6樓之會所，則改作水療、瑜伽及理髮店等用途。

另外，新地旗下11個商場為迎即將來臨的萬聖節，由本月18至31日期間，斥資120萬元舉行多項推廣活動，費用較去年同期增15至20％，其中在大埔超級城展出一個來自北京、重達300斤及直徑逾一米的大南瓜。

集團預期由本月20至31日期間，其中4個商場包括大埔超級城、尖沙嘴新太陽廣場、元朗廣場及柴灣新翠商場，估計人流量達555萬人次，營業額達9,600萬元，分別較去年同期增長11％及10％。

股唯一成功不成功

炒股唯一成功不成功的标准就是赚钱。该做这个事的时候你没有做，这就是最大的风险。

　　赚钱是大方向，你的风险只要能控制死，你爹妈就给你那些钱，再不拿了。就这一万元我就滚，有什么风险？最大的风险就这一万元，怕什么。我实际做很多事也是糊里糊涂的，你不要给他讲那么多的风险。风险是要讲，但是不要给这些年轻人讲什么风险，这些人都是糊里糊涂的炒。你给他说多了，你实际害了他。真的是害人，赚不到钱就是风险。因为中国到目前国情的定位就是这样的。目前这个社会它的定位是，唯一成功不成功的标准就是赚钱，赚钱了没有。不是我说这个标准对不对，这个标准是老百姓根深蒂固的。而且中国人又喜欢钱，中国人是最喜欢钱的。你给他讲风险，他没有赚到钱。所以这是我们谈人性的东西，买股票也要激情。因为风险已经锁死了，就一万元。所以作为风险，你要问我，我89年入市，我也不知道什么风险。我就是这么创出来的。我买房子，我就不考虑，我看都不去看。前两天我买了一千万股的亚都。我问都没有问，他们几家基金考察几个月，我说你给我买。等我买了以后，他们让我让，我不让。我去了他们公司十分钟，我就定下来说买。他们跟我去的几个，老是问这个公司的情况，我说你们不要问，我有一个最基本的判断。

　　结果国外的风投，基金公司也要等着买，结果我一买，他们没了。对他们来说没有赚钱，这就是风险。就是该做这个事的时候你没有做，这就是最大的风险。我给你们股东都是好的。赌博，我不是让人赌博，我们是做有把握的事。接下来我会谈我们怎么控制激情。首先你要有积极参与这个事。

　　这个话说多了，就是想给你们鼓劲，从年轻的时候开始。时间很重要，我现在40多岁了，我再有钱我也没用了。我要20多岁有钱，我多高兴呀。

　　我给底下的年轻人讲，我认识一个女孩，今年28岁有七千万。我说你一定比我有钱。她一直跟着我。她多好呀，她到我这个年龄不知道会有多少的财富。时间和金钱一定是成比例的。你们现在可能理解不了我这句话，所以要抓紧时间赚钱，这对任何一个人都是非常重要的。

　　接下来我们继续讲怎么选股。

　　15、选好公司，然后给它算三年利润帐，这样我们就把利润锁死了。

　　接着我谈谈我对股票市场风险的认识。我没有说我哪天的钱是闲的，我就要不断的赚钱。我帐户有的突破两亿了，市值突破两亿了，我的帐上可能只有几百元。就是不能再买股票了，没有几块钱的股票了，我没法买最小的单位。我一直是满仓，也没有空仓过。今天我高了，我退出来点炒波段，我做不到。我说我就是傻子，我今天这个钱不给我赚钱，我就不舒服。我也贪。所以我对风险的意识，因为我没有失败过，我就觉得没有风险。我觉得这个市场没有风险，我觉得做别的，开餐厅，做实业风险大得很。

　　跟着我的人，八个月以后，比我的风险意识还淡泊。王博士是05年8月份跟着我的，在这之前他一直是亏钱的，不管牛市和熊市都是亏钱的。到了05年8月份，他就来了。我说我首先要培养你的持股信心。他说我就听你的。因为过去，93年我就认识他了，他就没有听我的。他听了我的早就发财了。但是他把我的话还是记住的，我给他说的股票他都记住了。99年，我给他讲了股票，他说我回头买一点。我说联想可以买，他就说买联想，买一个我们说的五毛变三毛的。他说回去我给你50万，你买吧。但是回去也没有买。到05年我来北京，他又跟着我，他给我打了一个电话。我就叫他过来。他说，我这几年在股市上，把我辛辛苦苦赚的钱赔了180万。我说我周围的人怎么有赔钱的。当时他是拿290万，我给你定的06年计划是返本年。06年他完全听我的，基本上是听我的。当时拿了280万，到今天的结果，06年不但是返本，还多赚了一千万。上个星期，他又借了600万，他说我什么都不怕了，我又借了600万。我说人性也很难改变，我和他谈的时候，当时他开了一辆奥迪车想换车。我说你不能买车，我说你买车是对钱的不尊重。我说你要有了五千万，再买。当时他说我要换宝马。我说你到了五千万再换宝马。后来，他也没有听话，这次我回北京，他买了一个宝马。他说我实在受不了，我要买了。我现在已经40多岁了，我成为王半亿以后有钱对我没有意义了，我找不了女孩了。所以我听他说了以后，我最近搞了个信托，本来我没有要求他买。本身他的钱是我帮他理的。我一听，我说我还是改变不了你，我就强迫他，这期我的信托，你必须要拿出50万来买。这样，他对资产就没有划拨权了。我还是没有改变他的思想。但是我有一个规律，跟着我八个月以上，就会改变他们的思维，他们跟着我没有风险意识。实际上股市还是有风险的，那就是公司经营的风险。他们觉得赚钱没有风险，他会高兴，结束自己的生意，加入我这个团体。

　　王博士，在05年十月的时候，我们参加了一个万科的股改会。当时我和王博士，当时他没有赚钱，他和我去深圳是低头走路。股票一跌他还噘嘴。这次他了，他说我是挺着胸脯走路的，他说下次我要抬着头，眼睛看着天走路。所以说赚钱不赚钱，信心度还是不一样的。我周围很多这样的人，很大的老板，基本上跟了我以后，生意都放弃了。

　　所以你说，股市对我来说，好像见不到什么风险。如果硬要说风险，就是你做了一个你自己不知道的事就是风险。这个市场，合乎我的标准的，我知道的事不会超过50家。50家以外的，我觉得风险大得很。那种风险就是赌博。所以我说，股市的风险其实是企业经营的风险，我们只要对经营的风险能够把握住，我们就是在做一个自己可知的事，把它的不确定性的东西，变成确定的。我一定是确定的，所以我赚钱，我林园赚钱我自己认为是必然的，不会有意外。所以这种风险，我们怎么来控制风险？控制风险就是我对这个企业进行动态的跟踪。

　　我投资的公司，我会每个月，至少一个电话去了解它的企业。大家说，你能了解清楚吗？我说你说这个话的人，你可能不知道我的思路。我不能了解，我就不会去买。这是一个重要的指标，我了解不清楚的，我可能都不会去买。所以我跟踪的企业都是非常简单的企业，能够搞清楚的。接着我只需要搞清楚它每个月的经营情况，这个月卖了多少货，我自己都可以给它做报表了，这就清楚了。这就是股市的风险，最大的风险是经营风险。跟踪很多的技巧。当然这不是我们每个人都能做的。这个东西，我讲了但是也做不了。它是对一个人的综合素质的体现。

　　老实说，跟踪就是一个大的方向，我们跟踪好企业，大的方向到底好不好。第二个，这个企业好不好打交道。有些企业，我觉得也挺好，但是你到这个企业一去，这个领导人也爱胡扯，不好打交道，我宁愿放弃。或者我就买一点就算了。我买了一家武汉的企业。我就跟踪它的时候，当时我买了几十万股，我给它打电话，他说你来吧。结果我飞过去以后，和他们联系。他们说他们公司领导都出差了。我说我现在就在机场，我后来找了一大圈，包括当地区长，一把手都找了，结果他们还是不愿意见，说我们底下的人做不了主。我就说这种企业我不买了，不好打交道的企业，不要跟它打交道了。这个跟踪的技巧也就是一个搞关系。我为什么不会失误？是把企业的根找到了，每个月的动态我都跟踪了。这个跟踪的指标，比如说我现在我说自己是满仓的，但是我现在找别人理财，它有一个企业拿来怎么办？我就根据这个企业，因为我知道这个企业它一季度的订单非常好，我就知道它该买多少。这个是量来控制我们将来的收益和风险。所以这是我们说的和公司打交道。

亞太區可抵禦金融海嘯衝擊

雖然亞太區經濟體系未受到環球經濟波動而受到嚴重拖累，但風險及不確定性，已經浮現於亞太區市場。

標普認為，亞太區繼1997年出現金融風暴後，11年後的今日再度受到全球市場影響，但這次衝擊則遠離主要受影響地區甚遠，加上亞太區發展迅速，將更有效地抵禦金融海嘯的衝擊。