以投資地產起家

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安居樂業一直是中國人所追求的生活，安居樂業四字中又以安居行先，可見得住屋在中國人心目中的重要性。固此，中國人一直視置業為成家立室的首要元素。在香港，置業亦早已從滿足有瓦遮頭的簡單願望，而轉變成了一項投資置富的工具。尤其是，本港不少富豪皆以投資地產起家，單是這一點傳奇性就令不少本地投資者對地產投資產生無限憧憬。的確，地產投資過往曾令不少投資或投機者賺取到他們的第一桶金，甚至令他們坐擁家財過千萬。然而，自九八年金融風暴以來，本地樓價一落千丈，但這是否就表示現在是投資者入市的適當時機？對於有住屋需要的市民來說，無疑是千載難逢的入市良機。可是，純粹從投資保值的角度著眼，結論又未必一樣。
事實上，與本港地產的黃金時代比較，地產已經不再是一項升值潛力驚人的投資。自九八年亞洲金融風暴發生至今，本港樓價持續下挫，相比起九七年十月的樓市高峰期，本港樓價平均便下跌了近60%，令當時摸頂入市的業主，都淪為了負資產人士。而在過去短短兩年間，本港樓價亦平均下跌了25%，也令不少於兩年前希望入市撈底的投資者，都不能倖免地損手而回，無奈加入了負資產一族。

此外，自亞洲金融風暴發生以來，本港樓宇二手市場的交投量持續下跌，令地產投資的流動性越發降低。事實上，地產原本就不屬於一項流動性高的投資。然而，在九十年代本港地產的全盛時期，當投資者把他們大部份的資金及注意力都集中在地產投資上，才會催谷了地產二手市場的交投量及投資者的承接力。可惜，當這個地產泡沫爆破之後，投機者的負擔能力已經嚴重被削弱，令住宅樓市越來越受真正用家的需求所支配，而以置業作為投資或炒作工具的意慾已減弱。

縱使本港樓宇二手市場的交易量於近幾個月有所上升，但每宗交易平均金額卻持續下降。按土地註冊處資料顯示，今年四月份價值2,000萬元以下二手樓宇買賣的平均登記金額為155萬元，而去年四月份的二手樓宇買賣的平均登記金額則為192萬元，按年跌幅達19.3%。而相比起零零年及九九年同期平均登記金額的216萬元及243萬元，更分別下跌28.2%及36.2%，可見得地產早已不再是一項保值的投資，更枉論其升值潛力了。　

地產的價值一直受供求所操控。以往本港地少人多，配合當年經濟發展蓬勃，在這供不應求的情況下，樓宇需求自然暢旺。可是，金融風暴一役早已大幅削弱港人的購買力，嚴重打擊本地樓宇需求，再加上政府近年所推行八萬五房屋政策大幅增加了本地房屋的供應量，自然製造了供過於求的局面。即使政府今年決定停售居屋七個月，亦只能短暫地減低居屋的供應量，卻造就了私人發展商大肆推盤的良機。

事實上，近期多個新樓盤的銷情暢旺，只能歸功於地產商積極推盤的行動，製造了本地樓市重現生機的曇花一現的假象。然而，這次推盤行動亦虛耗了不少近年囤積起來的購買力，令人對本地樓市及樓宇價格將重振雄風的力度存疑。此外，即使本地樓宇價格已較其九七年高位下調逾六成，但仍較內地如深圳等地的樓宇價格昂貴數倍，單是這一點已令不少需要長期於內地工作的港人寧願於內地置業。再加上日後本港與深圳延長通關時間後，兩地的交通將更趨方便，更加會刺激港人對內地房屋的需求，對本地樓市更加雪上加霜。

地產投資從來都是一項極高風險的投資。買家籍著向銀行申請按揭貸款去支助其購入樓宇，實際上就是在運用槓桿效應去幫助其資本增值。槓桿效應的好處就是以小博大，投資者的投資成本只是首期再加上利息支出，便可以贏取的龐大的買賣差價。在以往樓市的高峰期，這個槓桿效應的確令不少小投資者搖身一變而成了千萬富翁。然而，當樓市步入調整期，這個槓桿效應的負面作用亦逐漸浮現。當樓價下挫時，投資者所蝕去的也就是龐大的買賣差價，使投資者蒙受極大的虧損。

此外，地產投資者還要面對利率波動的風險。由於本地絕大部分的樓宇按揭息口均以最優惠利率作基準，而最優惠利率乃是浮動利率，最優惠利率的波動便會直接影響業主的供款額的大小或供款年期的長短，令投資者失去預算。固此，假若一個投資者在現今這個超低息時代入市買樓，日後當利率上調時，每月供款額便可能暴漲，便會嚴重影響投資者的財政預算。

固此，在投資者滿足安居樂業的願望之餘，必須衡量現今經濟環境的因素，是否再適合把多餘的資產投入地產市場作額外投資。實際上，市面上仍存在不少比投資地產所能獲取更高及更穩健回報的投資工具，值得投資者考慮。於未來的日子裡，我們會逐步去為投資者介紹各類地產以外的投資，務求令到投資者的資本增值。